Ξενοδοχειακή μίσθωση (Hotelcontract) - Χονδρική μίσθωση ξενοδοχειακών κλινών υπό προειδοποίηση (σύμβαση allotment)

 

Παρατίθεται κατωτέρω απόσπασμα της υπ.αρ. 134/2019 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Κέρκυρας, δημοσιευμένη στην Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών του ΔΣΑ.

 

«…Η μίσθωση των δωματίων ενός ξενοδοχείου μπορεί να γίνει, είτε απ’ ευθείας από τους ενδιαφερομένους μεμονωμένους πελάτες, είτε από ταξι-διωτικούς οργανισμούς ή τουριστικά γραφεία, τα οποία, στην συνέχεια, τα διαθέ-τουν στους πελάτες τους (τουρίστες). Στην δεύτερη περίπτωση, που χαρακτηρίζεται ως «χονδρική μί-σθωση», θα πρόκειται για την ξενοδοχειακή μίσθωση (Hotelcontract). Η χονδρική μίσθωση ξενοδοχειακών κλινών (δωματίων) μπορεί να πάρει, αναλόγως με τον νόμο, την συμφωνία των μερών, αλλά και την συναλλακτική πρακτική, κυρίως, δύο ειδικότερες μορφές, χωρίς να αποκλείεται φυσικά, εντός των ορίων της συμβατικής ελευθερίας, η επιλογή και άλλων τύπων ή και ο συνδυασμός τους. Η πρώτη μορφή αποτελεί την λεγόμενη βέβαιη ή εγγυημένη κράτηση, στο πεδίο λειτουργίας της οποίας ο ξενοδόχος αναλαμβάνει την υποχρέωση να παραχωρεί τον συμφωνηθέντα αριθμό κλινών και να προσφέρει και τις συναφείς ξενοδοχειακές παροχές, για την προκαθορισμένη περίοδο στον αντισυμβαλλόμενό του, ακριβέστερα στους από αυτόν υποδειχθησόμενους τρίτους - πελάτες του, ο οποίος, με την σειρά του, οφείλει το συμφωνηθέν ολικό αντίτιμο μίσθωμα, ανεξαρτήτως του εάν έκανε χρήση των μισθωθεισών κλινών. Η δεύτερη μορφή αποτελεί την λεγόμενη κράτηση allotment (κατά μερίδιο), που ρυθμίζεται από το άρθρο 11 της αποφάσεως του Γενικού Γραμματέα του Ε.Ο.Τ. ./29.1.1976, στην οποία το άρθρο 8 του Ν. 1.652/1986 έδωσε ισχύν τυπικού νόμου. Το ιδιαίτερο χαρακτηριστικό αυτής της συμφωνίας είναι ο συμβατικός προσδιορισμός δύο ακραίων ποσοτικών ορίων μισθωμένων κλινών, ενός ανώτατου και ενός κατώτατου, εντός μιας ή περισσοτέρων χρονικών περιόδων. Ο ξενοδόχος είναι υποχρεωμένος να διατηρεί δεσμευμένο για τον αντισυμβαλλόμενό του το ανώτατο όριο κλινών, υποχρεούμενος, σε αντίθετη περίπτωση, σε αποζημίωσή του, ενώ ο μισθωτής των κλινών καταβάλλει το μίσθωμα μόνον για όσες κλίνες χρησιμοποίησε, χωρίς υποχρέωση καταβολής αποζημιώσεως για τις μη χρησιμοποιηθείσες κλίνες (βλ. Ζητήματα από την ξενοδοχειακή σύμβαση, Δέσποινα Κλαβανίδου σε Ελλ. Δνη 2002, σελ. 57 και Αχιλλέα Κουτσουράδη σε Ελλ. Δνη 1998, σελ. 57 επ.). Στις προαναφερθείσες ξενοδοχειακές συμβάσεις, η μίσθωση του ακινήτου έχει τον προέχοντα, οικονομικώς, ρόλο και είναι εκείνη, η οποία, κατά την πρόθεση των συμβαλλομένων, θεωρείται η κύρια παροχή. Οι λοιπές παροχές, που ανήκουν σε άλλους συμβατικούς τύπους στην ξενοδοχειακή σύμβαση, δεν έχουν ισότιμο, με την μίσθωση του ακινήτου, ρόλο, όποιο δε και αν είναι το κόστος τους, δεν έχουν δυνατότητα εκτιμήσεως, χωρίς, την μίσθωση του ακινήτου. Ο πρωτεύων, συνεπώς, μισθωτικός χαρακτήρας της ξενοδοχειακής συμβάσεως, σύμφωνα με την θεωρία της απορροφήσεως, έχει ως συνέπεια την εφαρμογή των άρθρων 574 επ. του Α.Κ. (Τακτ. Ολ. Α.Π. 38/1997 Ελλ. Δνη 1998.55, Α.Π. 1.843/2014, Τριμ. Εφ. Ανατ. Κρήτ. 22/2016, Τριμ. Εφ. Θεσ. 2.556/2014 Αρμεν. 2015. 1.883, Τριμ. Εφ. Αθην. 4.174/2010 Ελλ. Δνη 2011. 1.075).

 

Στην προκειμένη περίπτωση, από την ένορκη κατάθεση του μάρτυρα αποδείξεως ενώπιον του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου (η εναγομένη δεν εξέτασε κανένα μάρτυρα), η οποία κατάθεση περιλαμβάνεται στα, ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη, πρακτικά δημοσίας συνεδριάσεως αυτού και εκτιμάται αναλόγως με τον βαθμό αξιοπιστίας και το μέτρο γνώσεως του (άρθρ. 340 του Κ.Πολ.Δ. - Α.Π. 419/2004 Δίκη 2005.361, Α.Π. 1.547/1995 Ελλ. Δνη 1997. 1.573, Τριμ. Εφ. Θεσ. 1.109/2015 Αρμεν. 2015. 2.085) και όλα, ανεξαιρέτως, τα έγγραφα, τα οποία οι διάδικοι νομίμως προσκομίζουν και επικαλούνται, χωρίς να λαμβάνεται υπ’ όψιν η, προσκομιζόμενη από την εκκαλούσα, υπ’ αριθμ. ./14-11-2017 ένορκη βεβαίωση της ……ενώπιον της Ειρηνοδίκου Αθηνών, καθόσον δεν προ-σκομίζεται, για το παραδεκτό της λήψεώς της, νόμιμη κλήτευση της εφεσίβλητης (άρθρ. 421 και 422 παρ. 1 του Κ.Πολ.Δ.), αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Η ενάγουσα διατηρεί ξενοδοχειακή επιχείρηση στον ………. Κέρκυρας, δυναμικότητας 78 δωματίων, 156 κλινών, κατηγορίας 3 αστέρων, με την επωνυμία «…». Στις 10 Ιανουαρίου 2014 συνήψε με την εναγομένη ανώνυμη εταιρεία, η οποία διατηρεί γραφείο γενικού τουρισμού στη ………, έγγραφη σύμβαση μισθώσεως, δυ-νάμει της οποίας ανέλαβε την υποχρέωση να της διαθέσει τριάντα (30) δίκλινα δωμάτια, για την περίοδο από 1.6.2014 έως 1.7.2014, τριάντα (30) δίκλινα δωμάτια, για την περίοδο από 1.7.2014 έως 6.7.2014, τριάντα πέντε (35) δίκλινα δωμάτια, για την περίοδο από 6.7.2014 έως 1.8.2014 και τριάντα πέντε (35) δίκλινα δωμάτια, για την περίοδο από 1.8.2014 έως 31.8.2014. Το συνολικό αντάλλαγμα ορίσθηκε σε ποσό …… ευρώ, συμπεριλαμβανομένων και των δαπανών ημιδιατροφής των πελα-τών και φόρων, συμφωνήθηκε δε αυτό να καταβληθεί σε δόσεις και, ειδικότερα, 

στις 15-5-2014 ποσό …. ευρώ, στις 20-6-2014ποσό ….. ευρώ, στις 20-7-2014 ποσό …… ευρώ και στις 15-8-2014 ποσό … ευρώ. Η ένδικη σύμβαση συμφωνήθηκε να έχει τον χαρακτήρα guarantee, δηλαδή κα-ταρτίσθηκε σύμβαση εγγυημένης κρατήσεως των δωματίων για την αποστολή εναλλασσομένων

πελατών στις συγκεκριμένες κλίνες, οι οποίες κρατήθηκαν ως σύνολο για όλη την συγκεκριμένη χρονική περίοδο, η δε εναγομένη όφειλε να καταβάλλει το συμφωνηθέν ενιαίο αντάλλαγμα, ανεξαρτήτως αν έκανε χρήση των μισθωθεισών κλινών και αν οι πελάτες παρέμειναν οι ίδιοι ολόκληρη την μισθωτική περίοδο ή εναλλάσσονταν, ενόψει του ότι η ενάγουσα δεν είχε την δυνατότητα να συμβληθεί με άλλα τουριστικά γραφεία ή μεμονωμένους πελάτες για την εκμίσθωση των άνω δωματίων. Περαιτέρω, με την ίδια ως άνω έγγραφη σύμβαση, η ενάγουσα ανέλαβε την υποχρέωση να διαθέσει στην εναγομένη πέντε (5) δίκλινα δωμάτια, για την ίδια, ως άνω, τουριστική περίοδο, έναντι μισθώματος, για όσες κλίνες θα χρησιμοποιούσε η εναγομένη, ύψους 24 ευρώ ανά άτομο, το οποίο συμφωνήθηκε να καταβληθεί περί τα τέλη Οκτωβρίου 2014 και χωρίς υποχρέωση καταβολής αποζημιώσεως για τις μη χρησιμοποιηθείσες κλίνες.

Ειδικότερα, ανέλαβε την υποχρέωση, με την μορφή κρατήσεως υπό προειδοποίηση (allotment), να διαθέσει κατ’ ανώτατο όριο πέντε (5) δίκλινα δωμάτια, για την περίοδο από 1.07.2014 έως 6.07.2014, πέντε (5) δίκλινα δωμάτια, για την περίοδο από 6.07.2014 έως 1.08.2014 και πέντε (5) δίκλινα δωμάτια, για την περίοδο από 1.08.2014 έως 31.08.2014, με την ρητή υποχρέωση να ειδοποιήσει την εναγομένη για τυχόν αποδέσμευσή της προ δεκατεσσάρων (14) ημερών. Αν και η ενάγουσα εκπλήρωσε τις απορρέουσες από την σύμβαση υποχρεώσεις της και είχε στην διάθεση της εναγομένης τα μισθωθέντα δίκλινα δωμάτια, η τελευταία κατέβαλε στην ενάγουσα, όπως δεν αμφισβητείται, συνολικό ποσό ……. ευρώ και δη, στις 24 Μαΐου 2014 ποσό….. ευρώ, στις 3 Ιουλίου 2014 ποσό …… ευρώ και στις 11 Αυγούστου 2014ποσό …… ευρώ, οφειλομένου έκτοτε υπολοίπου ποσού …

ευρώ.

Αποδείχθηκε, ακόμη, ότι, κατά την περίοδο από 1.08.2014 έως 31.08.2014, η ενάγουσα διέθεσε, στους υποδειχθέντες από την εναγομένη πελάτες, πέντε (5) δίκλινα δωμάτια, με τιμή 24 ευρώ ανά άτομο, με κράτηση υπό προειδοποίηση, έναντι συνολικού ανταλλάγματος ποσού …… ευρώ, το οποίο η εναγομένη δεν κατέβαλε. Έτσι, η συνολική οφειλή της προς την ενάγουσα ανέρχεται σε ποσό …… ευρώ (…… + ……). Περαιτέρω, από κανένα αποδεικτικό στοιχείο δεν προέκυψε ότι η ενάγουσα, παραβαίνοντας την προπεριγραφείσα συμφωνία της με την εναγομένη, διέθεσε τα δωμάτια του ξενοδοχείου σε άλλους πελάτες της και η τελευταία δεν είχε την δυνατότητα να κάνει χρήση αυτών, κατά το επίδικο χρονικό διάστημα, ώστε να απαλλάσσεται από την υποχρέωση της καταβολής μισθώματος για το εν λόγω χρονικό διάστημα, όπως αυτή αβασίμως ισχυρίζεται. Η διάθεση των επιδίκων δωματίων προς τους πελάτες της εναγομένης, κατά την ανωτέρω περίοδο αποδείχθηκε από την σαφή και κατηγορηματική κατάθεση του μάρτυρα αποδείξεως ενώπιον του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου, κατάθεση η οποία ενισχύεται και από τα προσαγόμενα σχετικά τιμολόγια παροχής υπηρεσιών, αλλά και από τον προσαγόμενα πίνακα, στον οποίον αναγράφονται λεπτομερώς τα στοιχεία των πελατών, τους οποίους η εναγομένη έστειλε στο ξενοδοχείο της ενάγουσας κατά την επίδικη περίοδο. Περαιτέρω, η εναγομένη, ισχυριζόμενη ότι η ενάγουσα δεν εκπλήρωσε τις υποχρεώσεις της  από την καταρτισθείσα σύμβαση μισθώσεως και δη, ότι δεν είχε διαθέσιμο τον συμφωνηθέντα αριθμό δωματίων και, εκ του λόγου αυτού, υπέστη συνολική ζημία ποσού …. ευρώ, όπως αναλυτικώς εκθέτει στο δικόγραφο των, προσαχθέντων  πρωτοδίκως, εγγράφων προτά-σεών της, πλέον των περαιτέρω ζημιών τις οποίες αυτή επικαλείται ότι υπέστη από υπαιτιότητα της ενάγουσας, προέβαλε πρωτοδίκως ένσταση συμψηφισμού των αξιώσεών της με αυτές της ενάγουσας. Η ένστασή της, όμως, αυτή κρίνεται απορριπτέα ως αβάσιμη κατ’ ουσίαν. Και τούτο, διότι δεν προσκομίσθηκε κανένα αντίθετο αποδεικτικό στοιχείο, από όσα ανωτέρω έγιναν δεκτά από το Δικαστήριο, για την κατάφαση του ισχυρισμού της αυτού, ούτε από την εναγομένη, η οποία είχε και το βάρος αποδείξεως αυτού (άρθρ. 338 παρ. 1 του Κ.Πολ.Δ.). Έτσι, ο τέταρτος λόγος της εφέσεως, με τον οποίον η εκκαλούσα ισχυρίζεται τα αντίθετα, κρίνεται απορριπτέος. Εξάλλου, η εναγομένη ισχυρίσθηκε, ισχυρισμό τον προέβαλε και πρωτοδίκως και απορρίφθηκε, ότι η εναντίον της αγωγή της ενάγουσας ασκήθηκε καταχρηστικώς, επειδή η τελευταία δεν εκπλήρωσε τις, αναληφθείσες, με την από 10 Ιανουαρίου 2014 καταρτισθείσα σύμβαση μισθώσεως, υποχρεώσεις της, με την διάθεση στους πελάτες της των συμφωνηθέντων δωματίων. Ο ισχυρισμός της, όμως, αυτός, ο οποίος αποτελεί και τον τρίτο λόγο της εφέσεώς της, είναι απορριπτέος ως αβάσιμος κατ’ ουσίαν, καθόσον αποδείχθηκε ότι η ενάγουσα εκπλήρωσε τις υπο-χρεώσεις της από την, ως άνω, σύμβαση μισθώσεως, προς την εναγομένη. Επίσης, ητελευταία ισχυρί-ζεται ότι το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο εσφαλμένως δεν υποχρέωσε την ενάγουσα να προσκομίσει τα έγγραφα της ξενοδοχειακής επιχειρήσεώς της, όπως το βιβλίο πόρτας, δηλαδή το αρχείο εισερχομένων - εξερχομένων πελατών, από το οποίο θα προέκυπτε αναλυτικώς η διαθεσιμότητα και η χρήση των επιδίκων δωματίων. Όπως αποδεικνύεται, όμως, η ενάγουσα προσκόμισε οικειοθελώς ενώπιον του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου αντίγραφα του τηρουμένου ηλεκτρονικώς βιβλίου πόρτας της ξενοδοχειακής επιχειρήσεώς της, που αφορούν το επίδικο χρονικό διάστημα, από το οποίο προκύπτει λεπτομερώς ο χρόνος της αφίξεως των, υποδειχθέντων από την εναγομένη, πελατών στο ξενοδοχείο της. Ως εκ τούτου, ο ανωτέρω ισχυρισμός της εναγομένης, ο οποίος αποτελεί τον πέμπτο λόγο της εφέσεώς της, κρίνεται απορριπτέος. Τέλος, επί των λοιπών λόγων της υπό κρίσιν εφέσεως έκρινε τελεσιδίκως το Δικαστήριο τούτο με την υπ’ αριθμ. 53/2018 απόφασή του.

Συνεπώς, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, το οποίο, με την εκκαλουμένη απόφασή του, κατέληξε στο ίδιο συμπέρασμα και δέχθηκε την αγωγή της εφεσίβλητης ως βάσιμη κατ’ ουσίαν, απορρίπτοντας ως μη νόμιμους και αβάσιμους κατ’ ουσίαν τους προβληθέντες ισχυρισμούς της εναγομένης, ορθώς ε-φάρμοσε τον νόμο και εκτίμησε τις προσαχθείσες ενώπιόν του αποδείξεις και, επο-μένως, οι λόγοι της εφέσεως, με τους οποίους υποστηρίζονται τα αντίθετα, είναι απορριπτέοι ως αβάσιμοι…»

Στεφανία Σουλή

Δικηγόρος – Διαπιστευμένη Διαμεσολαβήτρια

https://stefaniasouli.gr/