Καταγγελία σύμβασης εμπορικής μίσθωσης για ιδιόχρηση

 

Παρατίθεται κατωτέρω απόσπασμα της με αριθμό 31/2021 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Σύρου δημοσιευμένη στην Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών του ΔΣΑ.   

«…Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 16 του Π.Δ. 34/1995: «1. Ο εκμισθωτής μπορεί μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, και σε κάθε περίπτωση όχι προτού περάσουν δεκαοκτώ (18) μήνες [ή ως προς τις μισθώσεις του άρθρου 2 του παρόντος εννέα (9) μήνες] από την έναρξη της μίσθωσης, να καταγγείλει τη μίσθωση για την άσκηση στο μίσθιο των δραστηριοτήτων του άρθρου 1 περιπτώσεις α' έως γ' ή, ως προς τις μισθώσεις του άρθρου 2, των δραστηριοτήτων κατά το άρθρο αυτό από τον ίδιο, τον κύριο, τα τέκνα ή σύζυγο τους (ιδιόχρηση). 2. Παραίτηση από το δικαίωμα καταγγελίας για το λόγο αυτό επιτρέπεται. 3. Προϋπόθεση της καταγγελίας είναι η πρόθεση και η δυνατότητα ιδιόχρησης, καθώς και η άσκηση επί τριάντα μήνες του επαγγέλματος του εμπόρου ή δραστηριότητας που προστατεύεται από το παρόν». Κατά δε τις διατάξεις του άρθρου 17 του ίδιου ως άνω Π.Δ.: «1. Η άσκηση του επαγγέλματος ή της δραστηριότητας που αναφέρονται στην τρίτη παράγραφο του προηγούμενου άρθρου δεν απαιτούνται: α) Στο πρόσωπο των κατιόντων του εκμισθωτή ή του κυρίου σε περίπτωση καταγγελίας για ιδιόχρηση από αυτούς. Η αληθινή έννοια αυτής της διάταξης είναι ότι δεν απαιτείται να ασκηθεί επάγγελμα εμπόρου επί τριάντα (30) μήνες από το τέκνο, έστω και αν αυτό είναι συνιδιοκτήτης ή συνεκμισθωτής, ανεξάρτητα από το μέγεθος της μερίδας του. β) Στην περίπτωση που το μίσθιο του οποίου επιδιώκεται με την καταγγελία η ιδιόχρηση, αποκτήθηκε αυτό το ίδιο ή το οικόπεδο πάνω στο οποίο έχει ανεγερθεί, από τον εκμισθωτή ή τα τέκνα ή σύζυγο του με αγορά με συνάλλαγμα που έχει εισαχθεί από το εξωτερικό, το οποίο αντιστοιχεί στα δύο τρίτα (2/3) τουλάχιστον της αξίας τους ή η αξία τους έχει καλυφθεί, κατά το ίδιο ποσοστό, με συνάλλαγμα που έχει εισαχθεί, γ) Στο πρόσωπο εκείνου για τον οποίο ασκείται καταγγελία για χρήση που προβλέπεται στα άρθρα 1 παράγραφος 1 περιπτ. β' και γ' και 2 του παρόντος διατάγματος, αν αυτό έχει εγγραφεί στην οικεία κατά το νόμο επαγγελματική οργάνωση ή έχει λάβει άδεια άσκησης επαγγέλματος, για όσους δεν προβλέπεται τέτοια εγγραφή».

 

Από το συνδυασμό των ανωτέρω διατάξεων συνάγεται ότι προϋποθέσεις για την άσκηση αγωγής απόδοσης μισθίου σε περίπτωση καταγγελίας για ιδιόχρηση, είναι: α) η παρέλευση του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης και, πάντως, τριετίας από την έναρξη της, β) η καταγγελία υπέρ προβλεπόμενου στο νόμο δικαιούχου, γ) η καταγγελία για συγκεκριμένη προστατευόμενη δραστηριότητα, δ) η πρόθεση και η δυνατότητα για ιδιόχρηση, ε) η προηγούμενη επί τριάντα μήνες άσκηση επαγγελματικής δραστηριότητας, στ) η παρέλευση τετραετίας από την τυχόν ανάκληση προγενέστερης (έγκυρης) καταγγελίας, ζ) η μη παραίτηση του εκμισθωτή από το δικαίωμα καταγγελίας, η) η μη ανάκληση της καταγγελίας και θ) η έλλειψη κυριότητας σε άλλο ακίνητο (ΕφΑΘ 4908/2004, ΝΟΜΟΣ  Αρχανιωτάκης Γ., Η επαγγελματική μίσθωση, II, 2003, §25, σελ. 282-283). Εξαίρεση στην ως άνω υπό στοιχ. ε) προϋπόθεση, σύμφωνα με τα προαναφερόμενα, αποτελεί η περίπτωση όπου κατά το άρθρο 17 του ως άνω Π.Δ., η καταγγελία αφορά στο πρόσωπο των κατιόντων του εκμισθωτή ή του κυρίου σε περίπτωση καταγγελίας για ιδιόχρηση από αυτού. Ως κατιόντες, σύμφωνα με την ως άνω διάταξη, νοούνται, κατά την απολύτως κρατούσα άποψη σε θεωρία και νομολογία, αποκλειστικά τα τέκνα του εκμισθωτή ή κυρίου και όχι άλλοι κατιόντες (όπως λ.χ. οι εγγονοί ή δισέγγονοι αυτών), καθώς η χρήση του όρου «κατιόντες» οφείλεται προφανώς σε νομοθετική αβλεψία, ενόψει του ότι στα πρόσωπα υπέρ των οποίων επιτρέπεται η καταγγελία για ιδιόχρηση, κατ' άρθρο 16 § 1 του Π.Δ. 34/1995, περιλαμβάνονται μόνο τα τέκνα [ΑΠ 665/1996, ΕλλΔνη 1997.124 · ΑΠ 642/1986, ΝΟΜΟΣ ¦ ΑΠ 337/1986, ΝΟΜΟΣ ¦ ΕφΑΘ 2408/1994, ΕλλΔνη 1994.1714 · Εφθεσ 2346/1994, ΕλλΔνη 1995.1565 · ΕφΑΘ 7885/1993, ΝΟΜΟΣ ¦ Παπαδάκης Χ., Εγχειρίδιο Εμπορικών Μισθώσεων (μετά τους ν. 4242/2014 και 4335/2015)2, 2016, §46, αριθ. 965 ¦ ο ίδιος, Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων, τ. Β', 2000, No. 3374-3375, 3574 · Κατράς Ιω., Πανδέκτης μισθώσεων & οροφοκτησίας9, 2009, §138, σελ. 548 · Αρχανιωτάκης Γ., Η επαγγελματική μίσθωση, II, 2003, §25, σελ. 282-283].

 

Στην προκείμενη περίπτωση, ο ενάγων, με την υπό κρίση αγωγή του, εκθέτει ότι ο παππούς του ..., είχε εκμισθώσει αρχικά στην εταιρία με την επωνυμία «. Ο.Ε.» με έδρα την…. ένα ακίνητο και συγκεκριμένα ένα κατάστημα κείμενο στη θέση «.», εντός του παραδοσιακού οικισμού της …., αποτελούμενο από ενιαίο χώρο εμβαδού 54,20 τ.μ. μαζί με δεύτερο διαμέρισμα ως βοηθητικό χώρο, εμβαδού 55,00 τ.μ., προκειμένου να χρησιμοποιηθεί από αυτή κατάστημα εστίασης. Ότι η ως άνω μίσθωση συμφωνήθηκε τετραετής, ήτοι από την Ι7η-04-2013 μέχρι την 16η-04-2017, το δε μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε στο ποσό των χιλίων (1.000,00) ευρώ πλέον χαρτοσήμου. Ότι ο ενάγων τύγχανε ψιλός κύριος του ως άνω ακινήτου, ενώ ο αρχικός εκμισθωτής και παππούς του ενάγοντος επικαρπωτής αυτού, ο οποίος απεβίωσε την 13η-07-2017. Ότι έκτοτε και μέχρι σήμερα τα μισθώματα τα εισπράττει ο ενάγων, ο οποίος κατέστη αποκλειστικός κύριος του μίσθιου ακινήτου από την πρώτη των εναγομένων, στην οποία μετατράπηκε η αρχική μισθώτρια ομόρρυθμη εταιρία. Ότι μολονότι ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης σύμβαση έληξε, εντούτοις αυτή συνεχίσθηκε λόγω της υπαγωγής της στις διατάξεις του Π.Δ. 34/1995 και ως εκ τούτου η διάρκεια της κατέστη δωδεκαετής. Ότι ο ενάγων, ο οποίος εργάζεται ως ιδιωτικός υπάλληλος, επιθυμώντας να χρησιμοποιήσει ο ίδιος το μίσθιο ακίνητο και να λειτουργήσει δική του επιχείρηση εστίασης σ' αυτό ενόψει της τέλεσης γάμου του και της δημιουργίας οικογένειας, και έχοντας την πρόθεση, την ανάγκη και τη δυνατότητα να κάνει ίδια χρήση κι ενόψει του ότι δεν έχει άλλο ακίνητο στην περιοχή του μισθίου, κατήγγειλε την ως άνω μίσθωση για ιδιόχρηση, με την από 07-02-2019 εξώδικη καταγγελία του, η οποία επιδόθηκε στους εναγόμενους δυνάμει των με αριθμούς .B' και .Β/11-02-2019 εκθέσεις επίδοσης του δικαστικού επιμελητή της Περιφέρειας του Εφετείου Αιγαίου με έδρα το Πρωτοδικείο Νάξου,… ., ζητώντας τους να του αποδώσουν το μίσθιο, ωστόσο αυτοί αρνούνται να το πράξουν. Ότι ο ενάγων, ως κατιών του αρχικού εκμισθωτή, ήτοι ως εγγονός του, εξαιρείται, κατ' άρθρο 17 του Π.Δ. 34/1995, της υποχρέωσης επίκλησης και απόδειξης της προηγούμενης άσκησης εμπορικής δραστηριότητας για χρονικό διάστημα τριάντα (30) μηνών προκειμένου να ασκήσει το δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης για ιδιόχρηση. Ότι ο ενάγων προσφέρεται να καταβάλει στην πρώτη εναγόμενη τη νόμιμη αποζημίωση, που εν προκειμένω ισούται με οκτώ μηνιαία μισθώματα, ήτοι με το ποσό των 8.288,00 ευρώ. Με βάση το ιστορικό αυτό, όπως αναλύεται περαιτέρω στην αγωγή, ο ενάγων ζητεί, κατ' εκτίμηση, να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι και κάθε τρίτος που έλκει δικαιώματα από αυτούς να του αποδώσουν το μίσθιο ακίνητο, με τον όρο καταβολής από τον ενάγοντα προς την πρώτη εναγόμενη της νόμιμης αποζημίωσης, ανερχόμενης στο ποσό των 8.288,00 ευρώ, που αντιστοιχεί σε οκτώ μηνιαία μισθώματα, να κηρυχθεί η απόφαση που θα εκδοθεί προσωρινά εκτελεστή και να καταδικαστούν οι εναγόμενοι στα δικαστικά του έξοδα. Με αυτό το περιεχόμενο και αιτήματα, η υπό κρίση αγωγή, παραδεκτά φέρεται προς συζήτηση ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, το οποίο τυγχάνει αρμόδιο καθ' ύλην και κατά τόπο (άρθρα 14 § 1 περ. β', 16 αρ. 1, 29 § 1 ΚΠολΔ), για να δικασθεί κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (άρθρα 591 § 1 εδ. α', 614 § αρ. 1, 615 έως 620 ΚΠολΔ), ωστόσο, ως προς τον δεύτερο των εναγομένων, αυτή τυγχάνει απορριπτέα ως απαράδεκτη, ελλείψει παθητικής νομιμοποίησης αυτού, δοθέντος ότι πέραν του ότι ο ενάγων δεν επικαλείται πραγματικά περιστατικά για να αιτιολογήσει τους λόγους που ενάγει τον δεύτερο, όπως ο ίδιος ο ενάγων εκθέτει στο δικόγραφο της αγωγής, μισθώτρια τυγχάνει η πρώτη εναγόμενη εταιρία και όχι ο δεύτερος εναγόμενος, ο οποίος ναι μεν τυγχάνει νόμιμος εκπρόσωπος της πρώτης εναγόμενης εταιρίας, ωστόσο αυτός, ως φυσικό πρόσωπο, δε νομιμοποιείται παθητικά στην άσκηση της αγωγής, αφού στην αγωγή απόδοσης μισθίου παθητικά νομιμοποιείται ο μισθωτής και εν προκειμένω, το νομικό πρόσωπο της εταιρίας. Περαιτέρω, και ως προς την πρώτη εναγόμενη εταιρία, η αγωγή είναι ορισμένη, ωστόσο αυτή τυγχάνει απορριπτέα ως μη νόμιμη, καθόσον ο ενάγων, ο οποίος τυγχάνει εγγονός και όχι τέκνο του αρχικού εκμισθωτή, δεν εμπίπτει, σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα στην αμέσως ανωτέρω μείζονα σκέψη, στην έννοια του «κατιόντος» κατ' άρθρο 17 περ. α' του Π.Δ. 34/1995 και ως εκ τούτου δεν εξαιρείται της υποχρέωσης που θέτει η διάταξη του άρθρου 16 § 3 του Π.Δ. 34/1995 περί άσκησης από μέρους του και για χρονικό διάστημα τριάντα (30) μηνών του επαγγέλματος του εμπόρου ή δραστηριότητας που προστατεύεται από το εν λόγω Π.Δ.. Ειδικότερα, ο ενάγων επικαλείται την συνδρομή της ως άνω εξαίρεσης του άρθρου 17 του Π.Δ. 34/1995, διότι δεν πληροί, κατά τα εκτιθέμενα στην αγωγή, την ως άνω προϋπόθεση της άσκησης εμπορικής δραστηριότητας για χρονικό διάστημα τριάντα (30) μηνών που απαιτεί το άρθρο 16 § 3 του ίδιου ως άνω Π.Δ. ως αναγκαία προϋπόθεση για την εγκυρότητα της καταγγελίας για ιδιόχρηση. Εντούτοις, εφόσον ο ενάγων τυγχάνει πρόσωπο μη εμπίπτον στις εξαιρέσεις από την υποχρέωση της άσκησης εμπορικής δραστηριότητας για χρονικό διάστημα τριάντα (30) μηνών κατ' άρθρο 16 § 3 του Π.Δ. 34/1995, και ταυτόχρονα δεν πληροί την ως άνω προϋπόθεση, όπως προκύπτει από τα εκτιθέμενα στο δικόγραφο της αγωγής, παρέπεται ότι η ασκηθείσα από μέρους του καταγγελία για ιδιόχρηση δεν είναι έγκυρη λόγω μη πλήρωσης των απαιτούμενων εκ του νόμου προϋποθέσεων. Συνεπώς, εφόσον η εν λόγω καταγγελία τυγχάνει άκυρη, ο ενάγων μη νόμιμα ζητεί την απόδοση του μίσθιου ακινήτου από την πρώτη των εναγομένων.

 

Κατόπιν όλων των παραπάνω, θα πρέπει η αγωγή να απορριφθεί ως προς τον δεύτερο των εναγομένων ως απαράδεκτη, ελλείψει παθητικής νομιμοποίησης, και ως προς την πρώτη των εναγομένων ως μη νόμιμη. Τέλος, θα πρέπει να καταδικαστεί ο ενάγων λόγω της ήττας του και κατόπιν σχετικού αιτήματος των εναγομένων στα δικαστικά τους έξοδα (άρθρα 106, 176, 189 § 1 και 191 § 2 ΚΠολΔ), κατά τα ειδικότερα εκτιθέμενα στο διατακτικό της παρούσας…»

 

Στεφανία Ι. Σουλή

Δικηγόρος- Διαμεσολαβήτρια

http://www.stefaniasouli.gr/